近日，冯仑在“2015亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上发表了演讲。以下为演讲整理：

  到目前为止，房地产公司转型大体上分为三个方法：

  一种是微转型。就是在原来的开发领域（比如住宅领域）做一些细微深耕，如产品更细分、区域更集中、服务更好更全面。

  第二种是小转型。就是转型不转行，在房地产里由住宅扩大到商用、产业地产，再增加一些与房地产领域相关的其他业态。

  第三种是大转型。转型就转行了，比如说万达去房地产化，现在“嫌弃”房地产，另寻新欢去了。

  三种转型姿势不一样。第一种是“刘晓庆式转型”——姐岁数大了，但是外形可以加以修饰，重新整一下，但是基因没有变，眼已经花了，这两件事没法改。这种转型是改了外表，但没办法改实质。

  第二种就是李玉刚或者是蔡康永转型，人还是那个人，身子还是那个身子，但是习性变了，充满温柔，充满智慧。

  第三种有点儿像金星式转型，由哥变成姐，由弟弟变成了妹妹。这个姿势比较狠，一般人下不了手，转型完进入新境界，大家看电视特别的火爆。

  转型动作的大小意味着付出的代价不同，有的代价非常大，要疼；有的代价只是换个姿势，但是不疼；还有的是改了外表，但实质没有改。

  其实，转型最难的是与增长相协调。转型动作越大，增长目标往往会出现阶段性下滑，甚至要放弃一些简单的、按原有方式惯性增长的目标。在这个过程当中，转型会出现一些问题，短期增长速度会放慢。在这种情况下，企业的领导人面临非常大的挑战，有来自于股东的，也有来自于证券分析师的，别人都会骂你怎么会不行了。但是实际上，在这种情况下，如果你把不住方向盘，如果油门和刹车不在你手里，那么千万别转型，否则一转型分析师就骂你，股东就骂你，可能让你下台。只要你一下台，就说证明你错了。但是如果方向盘、刹车、油门都在自己手里，你只管转，哪怕速度慢，也有可能掰过来。

  在转型过程中，公司究竟要在上市资本平台转，还是私下里在非上市公司转，在转的过程中准不准备付出增长的代价，这些都属于目前进入新境界必须要考虑的问题。转型说起来容易，实际上做起来面临的压力非常大。今天为止我们能看到，万科是小转型，以住宅为主增加城市配套服务商，但增加的资源越多，到房地产的其他新领域的增长速度就可能放慢；而万达是要彻底地大转型，准备“金星式”的疼一下，逐渐由哥们变成姐们，这个动作有点大，万达试图要脱离地产，连地产界开会都基本不来了。目前大转型，我们也在观察和学习，今后如果能成功会有很多企业关注这条路。

  每个公司战略和市场环境以及经济阶段不同，转型要选择适合自己的模式。美国快速发展住宅有20年，20多年发展完以后，就出现了一个拐点和不同的选择。一种选择是继续做住宅开发，但是这在美国资本市场上的PE在5倍~7倍就不错，香港一般是3-5倍；另一种选择是减少住宅开发的比重，开始做住宅以外的产业，这就是小转型。

  有一个现象非常有意思。在成熟的资本市场上，作为卖家的公司越来越少，要么退市转型，要么就是加大不卖的部分，这样才能在资本市场上生存。我们国内最近两年有40家开发类的A股房地产公司退出资本市场，转行了，不干了。如果PE在5~7倍，成本太高，融资也不容易，而且每季度看财报，一转型就容易被抛弃。转型时有两种选择，要么是逐步加大持有，但是需要忍耐10~15年；要么把这部分资产从上市公司拿出来，慢慢自己做，这些都是安全的。如果说一直保持一个模式，在PE5~7倍的环境下坚持做下去也有，但是很少——美国也有几家这样的公司，但是比较辛苦。

  万科做了32年，销售额最多过2000亿，但是公司市值是1200~1500亿，嘉里国贸在北京做了30年，不算外地只算北京国贸一期、二期、三期，110万平米，现在估值1500亿。这两个模式是不一样的，但是这30年嘉里模式没动静，媒体上不大能看到，但是开发企业媒体上看到很多，因为开发要卖东西，要吆喝。两个模式证明两个企业领导人不一样，持有的比较持重，比较稳健。开发的企业相对来说在市场上活跃度比较大，因为总是在推东西，然后要融资。嘉里的模型和万科模型都是好公司，都很成功，但是适应不同的阶段和不同的市场。

  万科30年前开始做时肯定没有嘉里实力强，所以嘉里可以在北京做30年。我记得最早在他们工地上走时研究生还没毕业，1984年那个工地开始的。我有一天和刘永好讲，我说大哥这事该你做，你32年，首富也做过，现在该留两个楼。32年前我是22、23岁，当时在工地上沾了一腿泥，当时不懂，看的都是工地。当时我挣80块工资，他已经盖大楼。过去30多年，盖小楼，我们也就十几万平米。

  一句话，还是要看你的策略，看你想干什么，这是每个企业领导人自己心里权衡的事情。