“青年经济学人”

    评选系列报道之十八

    吴庆

    1969年生，经济学博士、金融学硕士、工学学士，曾师从经济学家吴敬琏。现任国务院发展研究中心研究员，金融研究所银行研究室副主任。当前研究领域：经济增长模式转变、经济体制改革、宏观经济预测、金融创新、互联网金融等。著有《见证通胀：动荡世界中的中国利益》等。

    未来房价关键看城镇化

    新京报：最近有消息称央行和四大行有意放松首套房的认定标准，你怎么看？

    吴庆：本来就应该取消，限购、限贷本来就是不对的，现在房价下跌期间是一个取消的好时机。

    新京报：为什么现在是好时机？

    吴庆：在房价下跌的时候，我们出台这些政策的话，对市场的负面冲击会比较小。

    新京报：放松限购、限贷之后，房价会不会大幅反弹？

    吴庆：我不认为现在的房价下跌跟房地产调控有什么关系。我们的房地产调控越调越高，其实根本不应该这么调。最简单的调控，就是增加供给就行了。最后房价见顶还是供给增加造成的。

    新京报：有观点认为，因为限购、限贷没有买房的人，可能就会再度入市，需求多了推高房价。

    吴庆：房价就应该由市场来解决，而不是管制。尽管没有直接管制价格，但是管制了一部分人的需求，这是不合理的。市场调节最关键的办法就是调整供求，房地产是最容易调整的市场。

    新京报：你觉得这一波房价下跌还会持续多久？

    吴庆：房地产的未来的趋势，跟限购、限贷没太大关系。中国经济如果未来还有10年以上的增长空间的话，房价肯定会波动，但是波动也不会波动到哪里去。就像美国经济一样，现在美国经济复苏了，它的房地产不成问题。假如说美国没有这一次经济复苏，那它的房地产就会彻底不可收拾。

    新京报：就是说房价主要还是跟宏观经济的大势走？

    吴庆：目前在许多城市的房地产市场上，已经出现了泡沫。泡沫有两类，一类是价格泡沫，另一类是数量泡沫。

    价格泡沫谈的很多，房价高了，大家讨论房价会不会跌。这个世界上没有只涨不跌的价格，涨得太高了，一定会跌下来，这个情况会发生。真实的房价需要扣除通货膨胀的因素。北京房价不跌只有两种可能，一是工资大幅上涨，另外是大幅的通货膨胀。

    还有另一类泡沫，数量泡沫。在三四线城市，房价未必很高，但是房子数量已经太多。未来这个市场上的存量需要花很长时间去消化。在彻底消化完这些存量之前，大量的资金会被占用，新的继续开发的机会也不再有。

    新京报：你觉得泡沫什么时候会破裂？

    吴庆：这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。北京的房地产市场供求关系，很大程度上取决于有没有足够的需求支持，这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续加大，当地楼市泡沫将加剧。所以，城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。

    没有必要大幅降息

    新京报：过去房地产是中国经济的一个支柱，特别是对各地政府，房地产泡沫的逐步破裂，各地政府是否能够承受得了？

    吴庆：房地产萎靡第一个受牵连的就是地方政府的财政状况。过去很长时间，土地财政的收入占地方政府收入比重很高，而未来这个收入一定会降低，它对地方财政的负面影响一定会表现出来，有的地方政府的财政收入已经遇到一些困难。

    另一个就是对金融领域也会有直接影响。在过去几年里，按照监管机构的要求，商业银行已经收缩了对房地产开发的资金支持，但是有相当多房地产开发企业的资金需求，通过影子银行等渠道得到了满足。其实风险还是那么多，只是从银行的表内移到了表外或者移到了别的金融机构。未来风险暴露的时候，不仅要担心银行受到的伤害，也要考虑整个金融体系受到的影响。

    新京报：未来最坏的情况会怎样？

    吴庆：最坏的情况也不会超过2008年美国那种状况，就是2008年在美国发生的那种次贷危机导致整个金融界的危机，在中国发生的概率非常小的，基本不可能。

    我们会遇到一些困难，但是这些困难都是有办法去应对的。有一些办法是用来缓解这种问题，让这个问题变得小一点，也有最终托底的办法，而且有这种托底的渠道，我们现在正在开通。比如说最近市场上有传言，人民银行给五家最大的银行，分别每一家发放了一千亿的流动性。现在不好说这件事情是真是假，但是可以肯定的是人民银行现在已经建立了这样的通道，可以在需要的时候，给金融机构非常迅速地伸出援助之手。

    新京报：刚才提到的央行释放5000亿的做法，目前争议也很大，这是不是政策放松的表现？

    吴庆：首先我挺怀疑这个事情的真实性。即便是真的，比如说季末有大量的流动性会被锁定，如果考虑这种情况，短期释放一些流动性，这个也无可厚非，这并不意味着大规模地放水。

    新京报：微刺激跟大规模放水如何拿捏其中的度？

    吴庆：我认为央行绝对不应该大规模地放水，但市场资金利率的稳定很重要。比如季末市场利率高的时候，央行就应该出手调节市场利率。但我认为大幅降息这样的手段是没有必要的。

    中国还可以多一些马云

    新京报：国内现实的情况是，经济对房地产这个产业的依赖度太高了。现在各地政府急于救房市就表明，依然没有走出房地产支柱的经济发展模式。

    吴庆：房地产曾经是中国的支柱产业，未来房地产仍然还将是一个非常重要的产业，但是它的地位不像过去那么重要了。房地产在国民经济当中所占的比重会有所下降，中国经济有很多新的经济增长点。未来出口和基础设施仍有增长潜力，但还要加上创新，中国还可以多一些马云。我不认为马云就真的是取得了完美的成功，他不过就是走得靠前一点而已，中国的企业家需要继续努力。

    新京报：你说的创新、转型升级目前还没有迅速地发展起来，成为经济增长的一个点。

    吴庆：没有必要一下达到，只要走上那条路就可以了。转型升级一直在发生，只是这个速度很慢，需要加快一些。从国家统计局公布的数字看，中国经济转型正在发生。

    8月份，用火车运输的货物同比下降了19%，用飞机运输的货物同比增长了8%，说明进出口运输的东西更加值钱了。再到商场中去看一看，以前强项是服装、鞋帽、玩具和塑料制品，现在这些最低端、廉价的产品已经开始转移到周边国家生产了。我们有了更好的选择，出口增长最快的是机电产品。再到国外商场去看一看，他们厨房中的用品、电子类产品很多是中国制造的。所以，中国经济正在转型，我们要生产更有价值的东西。